购房者陈先生：以旧换新第三次置业首付比例仅需15%值得相信的天津配资

　　陈先生一家四口住在广州番禺，除了自住的祈福新村三房单位，在南沙还有一套房出租。去年，陈先生工作变动，公司从番禺搬到黄埔，每天通勤时间需要1.5小时，十分不便。

　　陈先生的换房计划在今年年初提上日程。陈先生在黄埔上班，太太在天河工作，于是主要瞄准黄埔的楼盘。在黄埔看了几个楼盘之后，他们看中了黄埔新城一套142平方米的四房单位，总价约500万元。楼盘离陈先生单位近，步行15分钟，太太开车去天河上班仅半小时车程。

　　如何选择购房的最优方案？向销售中介咨询后，陈先生发现，根据现有楼市政策，只要合理配置，他第三次置业也能做到首付比例仅需15%。今年1月广州发布的《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》提到，针对目前广州有1套住房且贷款未结清的情况下，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，如客户家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。根据广州楼市“5·28新政”，首套房首付比例低至15%。

　　这就意味着，陈先生卖掉南沙那套房（作为首付），将祈福新城的房挂牌出租，再买入黄埔新城的新房，就可以被视为家庭住房一套，首付比例可低至15%。算下来，这套500万元的房首付仅75万元（首付比例15%），相较新政之前二次置业首付需350万元（首付比例70%），少了275万元。“对我们来说，轻松了很多。”陈先生说。利率方面，按首套房计算，贷款利率仅3.4%，如果是二套房则需4%以上，这样一来，月供压力也小了。

　　陈先生去年就有了买房的想法，但当时70%的首付比例让他这样的改善型需求买家望而却步。他认为，“5·28新政”对于真正有需求的买家来说，是催化剂。

　　购房者许先生：新政来得太及时了，对刚需买家非常友好

　　在龙湖广州·御湖境买的这套143平方米的房子，是许先生在广州买的第二套房。

　　十多年前，许先生在广州买了第一套房，那是一套70多平方米的小三房。许先生表示，他早就想换房了，但首付要七成，贷款利率也不划算，他就犹豫了。去年，两个孩子都成家了，也都买了房。许先生发现手里有闲钱了，就想改善居住环境，换套大点的新房，以后孩子们回来过年，住得更舒服。

　　许先生认为，他这一次换房恰好赶上新政落地，“运气好”；楼市新政对于他们这种刚需买家来说，“很友好”。“原本我们以为把第一套房卖了才够钱买第二套。新政一来，不用急着卖房了，手里的钱完全够首付，我们可以先住着旧屋，等搬到新房后再慢慢卖旧的。”

　　广州楼市“5·28新政”

　　越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区为住房限购区域不变，在限购区域购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房不纳入限购范围不变。非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，享受户籍居民购房待遇，在限购区域分别限购2套和1套住房（120平方米及以下）。

　　对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。

　　在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。

　　楼市观察

近期人民币资产持续走强，港股已经进入技术性牛市，战略上我们坚定看多今年的A股与港股市场（年度报告《熊牛转换，静待春风》）。近期外资空头回补，反应当前复杂国际形势下，海外对中国前期过于悲观的经济预期有所修复，三中全会时间确定，政治局会议政策基调强于市场预期。短期成长值得关注，中期红利仍是底仓首选。关注海外资本开支上行受益的AI+板块，如人工智能（517800.SH）、信息技术（159939.SZ），继续关注出口订单改善和出海增量效应，如工程机械（560280.SH）、龙头家电（560880.SH）等。逢低关注有色（159980.SZ）、红利（510880.SH；560700.SH），电力（159611.SZ）等。

　　新政利好发酵

　　楼市成交规模持续上升

　　6月，广州房地产市场在“5·28新政”利好带动下，成交氛围、市场观望情绪有所改善，整体市场成交规模持续上升，成交量有望创年内单月新高。

　　克而瑞数据显示，截至6月27日，6月广州商品住宅成交5438套，全面赶超5月，成为今年上半年成交套数月度最高峰。

　　根据阳光家缘的网签数据，新政第一周（5月27日~6月2日），广州全市新建住宅（一手房）共网签1428套，环比上涨32%。新政后一个月（统计时间5月27日~6月26日）全市新建住宅网签套数达6865套，相比5月的5159套上涨明显。

　　中指研究院华南分院研究主管陈雪强称，当前广州的购房政策较为宽松，新政的出台在一定程度上带动购房需求的释放，有利于提振居民购房意愿及市场预期，增强市场信心。

　　在一系列强利好政策的加持下，6月广州市二手住宅成交宗数创下自4月以来的新高。根据广州市房地产中介协会统计，6月（统计周期为5月26日~6月25日），广州市二手住宅网签宗数为10456宗、面积为105.92万平方米，环比分别大幅增长33.40%和34.13%。

　　业内人士分析，“5·28新政”放松限购条件，部分消费者获得购房资格；最低首付比例及房贷利率下调，一定程度上降低了首付压力及置业成本，激发了消费者的购买热情。同时，高性价比房源增多，业主让利空间加大。“5·28新政”取消限售值得相信的天津配资，二手住宅挂牌量增加，更多高性价比房源进入市场，为加速成交，部分物业议价空间扩大。